Bauplanungs- und Sachverständigenbüro
Die Web-Site für Bauherren, Bauträger, Hausbesitzer und Immobilienverwalter

Es gibt viele Gründe, ein Gutachten über den Wert einer Immobilie erstellen zu lassen, sparen Sie nicht an der falschen Stelle!
Sie kaufen doch auch nicht die Katze im Sack?

Leistungsbereiche des Bauens:
Leistungen, Planungsleistungen, Sachverständiger, Baugenehmigung, Bauausführung, Baukontrolle,
Rohbau, Bauwerksabdichtung,
Vorschriften, EnEV 2004, Sächsische Bauordnung,

Bauschäden, Wasser im Keller, Risse im Putz. Ist jeder Riss ein Mangel? Der Versuch einer Aufstockung!

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Was ist Trittschall? Trittschall ist der Schall, der beim Begehen und bei ähnlicher Anregung einer Decke, Treppe oder ähnlichen als Körper- schall entsteht und teilweise als Luftschall in einem darunter liegen- den oder anderen Raum abgestrahlt wird.
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Planungsleistungen für den Neubau und Altbau
Sachverständiger für Schäden an Gebäuden

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Wertermittlung

Wertermittlungen nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch - Verkehrswertermittlungen)

Welche Angaben werden für eine Wertermittlung benötigt?

Vergleichswertverfahren

Sachwertverfahren

Ertragswertverfahren

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Ein Immobilienkauf kostet eine Menge Geld. Jeder, der die Absicht hat, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, steht vor einer sehr wichtigen Entscheidung. Es ist zumeist die teuerste Ausgabe des Lebens mit einer jahrzehntelangen Finanzierungsleistung.
Deshalb sollte sich jeder, der solch eine teure Investition plant - insbesondere wenn die Immobilie schon etwas älter ist - vor Abschluss eines Kaufvertrages von einem Bausachverständigen beraten lassen und ein solches Objekt genauer untersuchen lassen, auch wenn dies mit Kosten verbunden ist. Kosten allerdings, die im Hinblick auf die Gesamtkosten eines Objektes recht bescheiden sind, sich aber mit Sicherheit letztendlich bezahlt machen.

Nicht jeder, der verkaufen will - und hierfür fühlen sich heute viele berufen - besitzt auch die nötige Sach- und Fachkenntnis.

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Welche Angaben werden für eine Wertermittlung benötig?

• Name und Vorname und Adresse des Antragstellers des Objektes mit Telefon oder Faxadresse

• Name und Vorname und Adresse des Eigentümers des Objektes mit Telefon oder Faxadresse

• Wertermittlungsstichtag und Bewertungszweck

• Bezeichnung des Bewertungsobjektes, (Lage, Strasse, Hausnummer, Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer des Objektes)

• Grundbuchnummer, Grundbuchauszug

• Kopien von Liegenschaftskarten, Baulastverzeichnissen, Erschließungsbeiträgen, Denkmalschutzerklärungen, städtebaulichen Verträge, Rechtserklärungen oder Verträge, Brandversicherungsakten

Für die Erarbeitung der Wertermittlung ist die Hausakte der Immobilie einzusehen.

Die Hausakte muss eine Dokumentation der Planungs- und Bauzeit der Immobilie enthalten. Dazu gehören:

• Gebäudepass für den Neubau von Einfamilienhäuser

• Wärmebedarfsausweis/Energiebedarfsausweis

• Planungs- und Ausführungsunterlagen, Bestandszeichnungen

• Technische Ausrüstung

• Ausbaustoffe und Einbauten

• Beteiligte an der Planung und Überwachung der Ausführung

• Beteiligte an der Bauausführung

• Abnahmeprotokolle/Gewährleistungsfristen

• Rechnungen von Instandsetzungen oder Modernisierungen

• Mieten und Pachtverträge

• Sowie eventuell bereits erstattete Gutachten

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Zur Ermittlung des Verkehrswertes können folgende Methoden angewendet werden:

Vergleichswertverfahren:

Das Vergleichswertverfahren ist eine statistische Methode zur Grundstücksbewertung. Es geht von der Überlegung aus, dass der Verkehrswert eines Grundstücks aus dem Mittel der aktuellen Verkaufspreise einer größeren Anzahl entsprechender Objekte abgeleitet werden kann.

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Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21-25 WertV gesetzlich geregelt.

Der vorläufige Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert, dem Wert der Gebäude und dem Wert der Außenanlagen. Der Bodenwert wird dabei vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt.

Der Wert der Gebäude wird auf der Grundlage von Herstellungswerten unter Berücksichtigung der Wertminderung wegen Alters ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.

Gegebenenfalls bestehende Grundstücksbesonderheiten (z.B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand) sind sachgemäß zu berücksichtigen.

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Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15-20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt.

Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 16 Abs.1 WertV).

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten zugrunde zu legen (§ 17 Abs.2 WertV).

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